江西地产首富，一夜归零
人类的悲欢，有时候并不共通。4月13日这一天，是孙宏斌的融创复牌的日子，也是张园林的新力退市的日子。对于这两名地产大佬不同的结局，外界给予的评价恰成两级：给融创董事局主席孙宏斌的，是掌声居多，给新力控股董事长张园林的，则是骂声一片。之所以受到不同评价，因为两人面对公司债务违约，态度截然不同。融创债务违约后，孙宏斌顶着一头白发，四处奔走以挽救融创；新力债务违约后，张园林则退出债权人聊天群。爆雷一年多以来，将总部从上海搬回南昌的新力，除了保交楼有声势之外，并无太大水花。尽管债权人们对此愤怒不已，但在不算短的一段时间里，他们对新力还是抱有幻想：希望张园林能够像孙宏斌一样，采取有力的动作化解公司债务。然而，随着新力退市的尘埃落定，债权人们的梦彻底醒了：新力本不是融创，张园林也不是孙宏斌。至此，新力成为房企债务风波以来首个退市企业。年年挺住了，这次没挺住“预料到新力有这么一天。高负债、高周转、高杠杆三高模式，一旦遇到地产行情下行、融资渠道收窄，就行不通了。”4月13日，一名跟新力打过交道的供应商告诉「市界」。伏笔早在多年前就埋下了。2017年，成立刚满七年的新力，不仅将总部从江西搬到了上海，还宣布实行“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。这家偏安一隅的房企，想以此冲击千亿规模。161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元，新力2016-2018年的销售额不断飙升中，新力员工的内心也充满了自豪感。“你能肉眼见到的项目越来越多，公司规模越来越大。”新力江西前员工郭澄向「市界」回忆道。与之成正比的，是新力优渥的员工待遇。如果以具体岗位来看，郭澄们能拿到的年薪在10-20万元不等。要知道，江西2018年平均年薪，仅为7万元左右。新力的福利，也令人羡慕，“几乎每年都会出国旅游，如马尔代夫、马来西亚、泰国等国家。”郭澄说。然而，华丽衣袍下，危机暗伏。尽管新力当时一副黑马之姿，但其实“那时候，大家年年都说（新力）不行。”郭澄表示，新力当时碰到的困难，是大多数房企都会遇到的问题：资金周转不畅。因为，高周转开发模式，除了需要大量的土地储备做支撑，还需要融资速度快，以便给高周转提供资金保障。2015年销售规模不到50亿元的新力，维系高周转模式的钱从哪里来？新力采用的是高杠杆模式：通过银行和信托借钱买地，借的资金越多，杠杆也就越高。高周转、高杠杆模式下，新力虽迅速扩大了规模，但债务居高不下。2016年-2018年期间，新力的净负债率分别为300%、205%、285%。相比同业数据，2018年中国上市房企平均净负债率仅为78%，新力的净负债率比行业均值高出两倍。郭澄们不是没嗅到危险。他们有时候会在午间休息，或是下班后聊及公司的忧患。“但相比于危机感，眼前的工作更需要我们花力气。并且，小人物怎么能左右大人物的命运？”更何况，新力“年年都说不行，但年年都挺过去”的事实，令郭澄们有种错觉，公司会一直挺下去。为了减轻资金压力，2018年开始，新力加大合作开发的比例。同时，为了更好的融资，2019年5月24日，新力向港交所递交了招股书。“不往前走不行了，不上市也不行，那么多员工要吃饭。”郭澄向「市界」感叹道。实际上，从新力当年800页招股书来看，其披露的40多页风险因素，都流露出新力的重重挑战：可能没钱付物业开发项目、可能没钱付土地出让金、可能没钱还债……“在债务违约之前，有的楼盘长达半年时间，工资延期发放。如果新力真的过的很好，也不会着急去上市。”郭澄解释道。同年11月15日，新力正式登陆港交所。不过，外界发现，2019年新力净负债率从240%骤降至67%，少数股东权益成了其负债率和利润的调节器。具体而言，新力是通过做低少数股东权益的净资产收益率，把合营联营公司的大量利润装进母公司，使得归母利润大幅度增长，让新力在账面上获得一个不错的财务成绩。但是，资本市场是张晴雨表，对于企业的实力一清二楚。“新力上市前路演时，一级市场对它的股票并不太看好，认购不踊跃积极。新力为此曾找一些承销商包销公司的股票。”一名接近新力的人士告诉「市界」。新力上市，让张园林迎来高光时刻，2020年，张园林夫妇以14亿美元，跻身《2020福布斯中国400富豪榜》第354位，一度成为江西地产首富。但很快，美丽的泡沫被刺破了，2021年1月1日开始，限定开发商融资的“三道红线”政策正式实行，新力的“三高”模式走不通了。▲（图源/视觉中国）新力最早的爆雷苗头，是当年7月的一封《新力地产老板张园林求救信》。信中称，为了上市集资，张园林被一个金融诈骗团伙套路，他们一步步诱导张园林欠下16亿港元（约14亿人民币）高利贷。尽管新力此后辟谣了，但上述接近新力的人士告诉「市界」，这件事应该是真的。所谓的“金融诈骗团队”是香港的公司。只不过，这是一个明面上的陷阱。也就是说，新力方面大部分是知情的。很多公司在香港上市，股票没人买的情况下，市场上就有一些高利贷机构借钱给公司，公司拿这个钱去买自己的股票。“但如果股价上不去，一直跌，那公司就自己把自己给套牢了，高利贷的窟窿也堵不上了。”上述人士解释道。不是不想救，是真没钱了屋漏偏逢连夜雨。张园林恐怕没料到，他的另一个举动，将新力加速推向深渊。2021年9月，张园林在新力境外投资者聊天群里说，公司目前正在采用各种方式，加快应对10月份到期的美元债，有新进展马上与大家沟通。留下这么一句话后，张园林便退出了群聊。这引发投资人的强烈不满。随后，新力便发生了股价闪崩、公司停牌、裁员降薪、楼盘停工、年报停发等事件。债务危机爆发之后，这家最年轻的黑马房企也曾自救过。新力先后卖掉了新力物业、江西阳炎、安徽新创等资产“回血”，张园林也曾出售部分个人股权用于偿债。“当时新力把江苏省的大概10个项目推荐给我们，希望我们接盘。”一位来自上海的房企人士曾向媒体透露。然而，眼看着债务摊子无法收拾，新力态度变得消极起来。从2021年9月20日停牌以来，新力发布的几十条公告，几乎都是作为上市公司，不得不发的例行公告：每月的销售数据、月度证券变更表等。除此之外，新力没有任何实质性动作。这使得债权人愤怒不已，“在选择躺平的路上，没有任何一家爆雷房企，做得像新力一样彻底。”对此说法，仍留在新力的一名员工不以为然，她告诉「市界」，“去年一年都交了很多房，说躺平是不了解情况。”然而，对新力债权人们来说，他们希望新力做的，不仅仅是保交付。债权人王静就希望新力如融创一样，采取有力的动作化解债务，或引入新股东，或寻求债务重组。“新力看起来反而像是坐等退市。”王静向「市界」吐槽道。王静们还希望张园林能如孙宏斌一样，至少能时不时出现在公众视线里，给所有债权人一颗定心丸。但从2021年9月18日“退群”算起，张园林已经“消失”了整整将近600天。“和善。”「市界」接触的多名新力前员工，用这两个字来评价前老板张园林。“以前项目少的时候，张老板会不时地到项目上视察。在便利店等地方见到张老板，他也没有架子地跟我们打招呼。”郭澄回忆说。郭澄一度不理解：素来和善的张老板，为什么不救新力？但分析了下，他认为，“新力相当于张老板的子女，为人父母哪会不救，无非是实在没办法了。”从种种迹象来看，张园林似乎的确没办法了。“新力本来上市的时候就挺窘迫的，都要往里面掏钱。所谓的‘金融诈骗团队’，也将新力的钱掏空了。更何况，公司也上市没多久，融资时间和能力有限。”前述接近新力的知情人士告诉「市界」。这从新力的财务数据上可以看出。截至2021年6月30日，新力的总借款为295.69亿元，其中1-2年到期的债务合计达到234亿元，2022年中到期的债务134亿元。“作为股东要救新力，就需要补上所有的负债与有形资产的差额，加上大量的现金为公司提供流动性。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉「市界」。对于一些明股实债而又资金未完全到位，需要承担连带责任的股东来说，如果实际控制人积极施救公司，“这些股东就需要继续履行出资责任或承担连带责任。这是他们不愿意的。”IPG中国首席经济学家柏文喜告诉「市界」。对于一些已经拿到丰厚回报的优先级股东来说，“他们的利益得到了保证，站在他们的立场来看，是不会再将钱掏出来的。”黄立冲说。张园林不仅没有孙宏斌那样的人脉资源，就连他的“援军”——江西五建、广西路港也陷入困境。这两家公司的实控人，分别是张园林的哥哥张国印、弟弟张国金。据新力赴港上市的招股说明书披露，新力聘请江西五建和广西路港，为其物业开发项目提供建筑及相关服务。其中，江西五建侧重于提供建筑、工程承包、安装等服务，而广西路港主要提供防火设施、水、电供应设施等。不仅如此，2018年末，新力还为广西路港7亿元的借款进行担保。一荣俱荣，一损俱损。在新力出现重大债务违约，导致其债股同时出现暴跌并停牌的2021年，张国印的江西五建深陷金融借贷纠纷，其弟张国金的广西路港也被卷入多起官司之中。留下的残局，该如何收场？新力退市之后，该何去何从？一个公司如果上市公司的地位被取消，并不等于它一定会倒闭。“新力除牌之后，会在公司重组方面比以前难度大。但无论除不除牌，新力的烂摊子都会存在。”黄立冲告诉「市界」。▲（图源/视觉中国）首当其冲的，是债权人们追讨欠款无门。王静是新力广东惠州项目的供应商，新力还有20万元的欠债没给她结算。王静拿到手的一张新力商票，时间到期了也没能兑换，“之前认识的几乎都走了，就算找到新来的人，他们也不管。摆烂了。”4月13日，王静向「市界」抱怨道。另一名在江西的供应商张乔，则在早前拿到新力位于南昌的一套工抵房。不过，这套价值200多万元的房子，一直处在停工状态中。“我这里还算好点，新力欠我一个朋友5000万元。他每天过得生不如死。”张乔告诉「市界」。王静打算去起诉新力，她找律师咨询后发现，“新力被起诉的太多了。律师说起诉都没什么用，还浪费律师费。只能申请破产清算。”天眼查显示，作为新力境内运营主体的新力地产，涉及到的法律诉讼超过了100多起。柏文喜告诉「市界」，上市地位被取消后，新力需要加快债务与资产重组，促进公司尽快恢复经营和复工复产复售，只有如此才能最大限度保护所有投资者与债权人的权益。“债权人，比如供应商、无优先权的银行贷款、投资机构等，只有全力配合债务重组与公司重整，才有机会挽回部分损失。否则，破产清算的话损失会更大。”柏文喜说。有些债权人选择申请强制清盘令。2022年12月7日，香港高等法院支持了一支境外私募债权人的请求，向新力颁布强制清盘令。不过，黄立冲认为，对于海外债权人来说，他们拿回钱的可能性比较小。尽管新力在过去一年一直在保交楼，一些楼盘比如新力睿园、新力东园等部分楼栋也实现了交付，但还有很多新力的楼盘仍然还没建完，甚至有些处在停工状态。比如新力城二期的业主赵雅，“这一年以来，就多了几棵树。”无奈之下，去年，不少业主选择了断供。着急的不仅仅是赵雅们，也有江西省南昌市新建区的领导。「市界」联系到的一名江西网友爆料称，就在2022年下半年，新建区的领导还去上海见了张园林。“新力在整个新建区有10多个楼盘，其中的烂尾楼盘比较多。”一名江西资深地产人士告诉「市界」。▲（图源/视觉中国）实际上，不仅仅是在新建区，作为本地龙头房企，新力在江西的地位举足轻重。江西有条四号线，被当地人戏称为新力线。只因为这条地铁沿线的楼盘，几乎都是新力开发的。然而，眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。新力爆雷之后，位于南昌老城区的新力弘阳府，突然将小区内所有含“新力”二字的标识牌给清除了。来不及清除的，就用两张A4纸给糊起来。郭澄一方面感叹“新力退市太遗憾”了，另一方面也认为新力“扩张太快，太激进了”。实际上，被外界认为“实在、低调”的张园林，其实是“很有野心的”。张乔作为供应商，与新力的二十多个楼盘合作过。在他看来，早期的新力和张园林，是不疾不徐的，看不出有多大野心。那时的张园林，也的确是以匠人的心态，来打造一个个优质园林和楼盘。“每一棵苗木都是按照标准规格精挑细选。但随着新力规模的扩大和金融杠杆的作用，张园林和他的新力，在不顾一切追逐财富的过程中，丢掉了初心。”张乔告诉「市界」。（文中郭澄、赵雅、王静、张乔为化名。）作者 | 陶婷编辑 | 孙春芳
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