中央国企份额提升、商业“轻重并举”，2023房企百强将“推动行业重归上升周期”
2023年3月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十届中国房地产百强企业家峰会”在北京隆重召开，会上发布了《2023中国房地产百强企业研究报告》，《2023中国商业地产百强企业研究报告》也一同公布。百强企业中央国企份额提升2022年，虽然房地产政策不断优化，但政策效果尚不明显，房地产市场供需两端均未明显恢复。从统计数据看，全国商品房销售额为13.3万亿元，同比下降26.7%，销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.3%。具体来看，上半年继续延续调整态势，5~6月疫情影响逐步弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复；三季度受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行；年底房地产市场销售也并未出现明显好转。随着房地产市场下行压力持续，百强企业集中资源挖掘高能级城市潜力，加大线上营销力度，但也难抵销售规模出现下滑态势。2022年，百强企业销售总额、销售面积分别达63301亿元、36313万平方米，同比下降30.3%和36.2%。在行业整体承压的背景下，央企国企的发展明显好于预期。广州城投地产总经理倪章军表示：“广州城投地产作为城投集团旗下置业板块，发挥‘商住地产+城市更新+住房租赁’三大体系融合发展特色，聚焦商住地产，近几年实现了总开发量突破480万平方米、货值突破1100亿元，开发建设了超20个精品房地产项目；已建设‘租+购’保障性住房总建筑面积超650万平方米，已建成保障性住房约7.13万套；全力推进黄埔区庙头村旧村改造，并加快推进增城团结村等城市更新项目。”事实上，2022年百强企业中央国企数量增加16家至70家，销售额占比提升6.1个百分点至57.9%，市场份额持续提升；民营房企销售额占比下降7.0个百分点至25.0%。头部房企地位强势、百强企业中央国企份额提升，均延续了近两年行业整体发展趋势。TOP10企业市场份额近年一直在20%以上，2022年在市场下行期更是由降转升；百强企业中央国企数量及份额在2021年大幅提升后，2022年继续保持上升势头。城市方面的分化在加剧。2022年，百强企业聚焦核心城市群，长三角、粤港澳、京津冀三大城市群销售贡献突出，合计占比近七成。具体来看，2022年百强代表企业于北上广深四个一线城市销售贡献率都实现增长，其中北京与上海销售贡献接近10%。二线城市中杭州与南京销售贡献率小幅下跌，但仍维持了较高的销售贡献率，仅次于北京与上海；西安、苏州、成都、济南、青岛等城市的销售贡献率有所提高。谈到热点城市成都，成都城投置地（集团）有限公司党委书记、董事长漆静涛就表示：“1~2月份整个成都无论是新房市场还是二手房市场，从实际成交的数据上来看都非常的亮眼，市场信心正在重构和重建。”面对2023年，《2023中国房地产百强企业研究报告》指出，百强企业要抓住政策窗口期，灵活应用政策工具应对自身问题，提升资产负债表的抗压性，保证经营预期的稳定；顺应行业发展趋势，结合市场需求探索行业发展新模式，提升未来发展预期，推动行业重归上升周期。谈及未来，漆静涛还是很乐观的：“我们将针对三个产业链的战略来发力，一是地产加科技，二是地产加运营，三是地产加资本这三种模式。对于2023年，我们还是对整个成都的房地产市场充满了信心。”倪章军也表示：“将以‘绣花’功夫推进城市更新业务，全面参与广州新一轮城市更新，围绕对城市重点功能片区的新改造模式，统筹推进广州火车站、火车东站等核心片区连片改造，助力提升城市综合能级、提升城市功能和品质。”“轻重并举”是行业的共识商业方面，《2023中国商业地产百强企业研究报告》表示，2022年由于疫情的影响，实体商业的客流量减少，商业项目的收益下降，商业地产企业的收入受到压力。这些因素导致百强代表企业的租金收入增长放缓。2022年，百强代表企业经营性物业的租金和运营服务收入平均为29.0亿元，同比上涨6.3%，但比2021年降低了19.0个百分点。从成长性方面看，“轻重并举”是行业的共识。2022年300城商办用地供需都减少了，代表企业一般暂停获取纯商办用地。存量市场上收并购交易不活跃，部分代表企业“积极看机会，谨慎做决策”。不同的是，2022年商业地产百强代表企业在轻资产方面持续发展，不断提高运营能力，实现多渠道拓展。恒太商业管理集团有限公司董秘兰天表示：“商管行业从目前来看集中化的趋势会加强，未来会更加专业化，我们作为主打轻资产模式的专业商业公司，在未来2~3年可能会发展得更好更稳定一些。”从经营质量方面看，百强企业重点项目平均出租率下降，经营压力增大。零售商业方面，代表企业采用稳健的经营策略，在企业层面加大数字化建设力度，在项目层面提升消费者粘性，并通过帮扶为商户创造价值。办公物业方面，由于租赁需求低迷，代表企业加强产品品质，并以细致化服务促进项目稳定运营。展望未来，经过三年疫情洗礼，2023年将是我国全力推动经济修复的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎的作用。兰天表示：“虽然目前消费有待修复，但我们还是看到了一些机会，尤其在中小城市，其实在三线城市和一二线城市其实没有很多的信息差，很多社交平台其实把很多新的一些理念都分分钟迅速传到中小城市，所以我们看到了很明显的消费的迭代，还有消费的创新，这就带来了很多品牌和服务的创新性机会了，所以我们对中小城市的实体商业是非常乐观的。” 文/王西岭
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